Contratos de alquiler: tres cláusulas clave para evitar conflictos legales

Los contratos de alquiler requieren especial precisión desde la derogación del régimen legal que imponía pautas uniformes de actualización, duración y rescisión. En el esquema vigente, propietario e inquilino cuentan con un margen amplio para acordar la moneda, los ajustes, el plazo, las garantías y las condiciones de finalización, pero esa libertad contractual aumenta la importancia de dejar cada obligación por escrito.

Los contratos de alquiler celebrados bajo el régimen posterior a la derogación de la Ley de Alquileres ya no responden a un modelo único de actualización, duración o garantía. Las partes pueden negociar buena parte de las condiciones económicas y operativas de la locación, siempre que el acuerdo quede documentado de manera clara y no contradiga normas de orden público aplicables al caso.

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Para ampliar el marco general del tema, conviene revisar también esta contratos de alquiler como referencia de contexto.

La modificación del escenario se produjo a partir del Decreto de Necesidad y Urgencia 70/2023, que introdujo cambios relevantes en el Código Civil y Comercial respecto de las locaciones. El resultado es un sistema con mayor libertad para definir el contenido del contrato, pero también con más riesgos cuando las cláusulas son incompletas, ambiguas o quedan sujetas a conversaciones informales.

Para propietarios e inquilinos, la cuestión no pasa solamente por fijar un precio inicial. También es necesario establecer cómo se actualizará, en qué moneda se pagará, cuánto durará el vínculo, qué ocurrirá si una de las partes desea finalizarlo antes de tiempo y qué garantías respaldarán las obligaciones asumidas.

La información publicada por La Nación sobre los puntos centrales de los contratos de alquiler permite identificar varios aspectos que merecen revisión jurídica antes de firmar.

Contratos de alquiler y libertad para pactar las condiciones económicas

El precio del alquiler puede acordarse en pesos, dólares u otra moneda que las partes acepten. No existe una regla general que obligue a utilizar exclusivamente moneda de curso legal para este tipo de contratos. Sin embargo, la elección debe quedar expresamente asentada, porque ninguna de las partes puede modificar unilateralmente la moneda pactada durante la vigencia de la locación.

Una cláusula adecuada debería indicar no solo la moneda, sino también el importe, la fecha de vencimiento, el medio de pago y las consecuencias de una eventual mora. Si el alquiler se fija en moneda extranjera, resulta conveniente precisar cómo se realizará la entrega o transferencia y qué comprobante acreditará el cumplimiento. Las ambigüedades en este punto pueden generar discusiones sobre equivalencias, cotizaciones o modalidades de cancelación.

La redacción también debe distinguir entre el canon locativo y otros conceptos, como expensas, servicios, impuestos, tasas o gastos vinculados con la conservación del inmueble. La distribución de esas obligaciones no debería quedar en mensajes aislados ni en acuerdos verbales, porque luego puede resultar difícil demostrar qué fue realmente convenido.

Índice y frecuencia de actualización: por qué deben definirse juntos

El régimen vigente permite que propietario e inquilino acuerden libremente el mecanismo de actualización. Pueden utilizar un indicador de inflación, una referencia salarial, el índice de precios mayoristas, una combinación de variables u otro parámetro que resulte determinado o determinable. También pueden pactar ajustes trimestrales, cuatrimestrales, semestrales u otra periodicidad.

La cláusula no debería limitarse a mencionar “actualización por inflación” sin identificar la fuente, el período de comparación y la forma de cálculo. Es necesario indicar quién publica el índice, qué mes se tomará como base, cómo se aplicará la variación y qué ocurrirá si el indicador deja de publicarse o cambia su metodología.

Durante la vigencia de la legislación anterior se utilizaban fórmulas obligatorias, como el Índice de Contratos de Locación, mientras que determinados contratos celebrados durante el período de transición emplearon el índice Casa Propia. Esas referencias no se trasladan automáticamente a los nuevos acuerdos. Su utilización actual depende de lo que las partes incorporen al contrato.

Un mecanismo de actualización mal redactado puede afectar a ambas partes. El propietario podría reclamar una suma que el inquilino considera imprevisible, mientras que el inquilino podría cuestionar un cálculo que no respete la fórmula pactada. Por eso, además del índice, debe quedar establecida la fecha exacta en que se aplicará cada aumento.

Plazo de la locación y consecuencias de no fijarlo

El plazo contractual también forma parte de las materias que las partes pueden definir. Pueden acordar una duración determinada según sus necesidades habitacionales, comerciales o patrimoniales. Cuando el contrato no establece el plazo, se aplica el término supletorio previsto por la normativa vigente para el tipo de locación correspondiente, que en el caso señalado por la fuente es de dos años.

Dejar el plazo sin una mención expresa puede producir incertidumbre sobre la fecha de finalización, la renovación y la obligación de restituir el inmueble. Un contrato profesional debería consignar el día de inicio, el día de vencimiento, las condiciones de entrega de las llaves y la forma en que se documentará el estado de la propiedad.

La fecha de finalización no debe confundirse con la posibilidad de rescindir anticipadamente. Un vínculo puede tener un plazo determinado y, al mismo tiempo, incluir una cláusula que permita finalizarlo antes bajo ciertas condiciones. Si esa alternativa no está regulada, entra en juego el régimen supletorio aplicable.

Rescisión anticipada: qué debe prever el contrato

La rescisión es uno de los puntos que más conflictos puede generar durante la relación locativa. Bajo el régimen anterior existían reglas específicas para que el inquilino pudiera finalizar el contrato sin expresión de causa luego de determinados períodos, con una indemnización vinculada al momento en que ejercía esa facultad y con un preaviso mínimo.

El esquema actual otorga mayor espacio a la negociación. Las partes pueden establecer en qué momento podrá rescindirse, con cuánta anticipación deberá comunicarse la decisión y qué indemnización corresponderá. Esa libertad exige que la cláusula sea concreta: no alcanza con afirmar que cualquiera podrá rescindir “en cualquier momento” sin explicar los efectos económicos y la modalidad de notificación.

Si el contrato no contempla una regulación específica, la norma introducida por el DNU prevé que el inquilino puede rescindir en cualquier momento, sin necesidad de otorgar un preaviso, pero debe indemnizar al propietario con el 10% del saldo del canon locativo futuro. El cálculo se realiza desde la notificación de la rescisión hasta la fecha prevista para la finalización del contrato.

Por ejemplo, si se pactó una locación de doce meses y el inquilino comunica la rescisión al llegar al sexto mes, la indemnización se calcularía sobre los alquileres que restan hasta el vencimiento, tomando como referencia el valor vigente al momento de la devolución del inmueble. El ejemplo no reemplaza la lectura del contrato ni el análisis de las circunstancias concretas, especialmente si existen deudas, daños, incumplimientos o cláusulas adicionales.

La notificación también forma parte de la prueba

La comunicación de la rescisión debería realizarse por un medio que permita acreditar su contenido y recepción. El contrato puede establecer un domicilio electrónico, una dirección física o una plataforma determinada para las notificaciones. Ante una controversia, no solo será relevante demostrar que una parte quiso finalizar la relación, sino también cuándo lo comunicó y qué fecha de restitución propuso.

La devolución de las llaves, el acta de entrega y la constatación del estado del inmueble son elementos importantes para evitar reclamos posteriores. El inquilino debería conservar comprobantes de pagos y fotografías del estado de la propiedad, mientras que el propietario debería documentar los daños que atribuya a un uso indebido y diferenciarlos del deterioro normal.

Depósito de garantía y garantías personales o patrimoniales

La normativa anterior establecía límites específicos para el depósito de garantía y fijaba pautas sobre las alternativas que el inquilino podía ofrecer. Con el régimen actual, el monto del depósito queda sujeto al acuerdo entre las partes. Por ese motivo, debe consignarse cuánto se entrega, en qué moneda, cuándo se restituirá y qué conceptos podrían descontarse.

También es recomendable precisar si el depósito se aplicará al último período de alquiler o si será devuelto una vez verificado el cumplimiento de todas las obligaciones. No son situaciones equivalentes. El propietario puede necesitar revisar servicios, expensas o daños antes de determinar el saldo final, mientras que el inquilino tiene derecho a conocer el fundamento de cualquier deducción.

En cuanto a las garantías, las partes pueden acordar una garantía propietaria, un seguro de caución, una fianza, recibos de sueldo u otro respaldo aceptado por el locador. El contrato debería individualizar la garantía elegida, identificar al garante o a la entidad interviniente y definir el alcance temporal de la obligación.

Una garantía no debe mencionarse de forma genérica. Es conveniente adjuntar la documentación correspondiente, establecer si cubre alquileres, expensas, servicios, daños e indemnizaciones, y verificar las condiciones específicas del seguro o de la fianza. La eficacia de ese respaldo dependerá de sus propios términos y de la solvencia de quien lo otorga.

Qué revisar antes de firmar un contrato de alquiler

Antes de suscribir, el inquilino debería controlar que la persona que alquila tenga facultades suficientes sobre el inmueble y que el contrato identifique correctamente la unidad, sus accesorios y el destino autorizado. También debe pedir un inventario cuando se trate de una propiedad amoblada o cuando existan instalaciones que puedan generar discusiones al finalizar.

El propietario, por su parte, debería verificar la identidad, capacidad y documentación de quienes firman, además de conservar constancias de pago y comunicaciones relevantes. Si interviene una inmobiliaria, conviene que el contrato deje claro quién recibe los pagos, quién administra el inmueble y a qué domicilio deben enviarse las notificaciones.

Entre los aspectos que merecen una revisión especial se encuentran el precio inicial, la fórmula de actualización, la fecha de cada aumento, el plazo, la rescisión anticipada, el depósito, las garantías, la distribución de gastos, la mora, el mantenimiento y las condiciones de restitución.

La intervención de un profesional del derecho puede ser útil cuando el contrato involucra moneda extranjera, garantías complejas, inmuebles comerciales, varios locatarios o cláusulas de actualización difíciles de calcular. El costo de revisar el documento suele ser menor que el de enfrentar una mediación, una intimación o un proceso judicial por una obligación mal definida.

La precisión contractual también condiciona la prueba digital

En la práctica, muchas negociaciones comienzan por correo electrónico o aplicaciones de mensajería. Esos intercambios pueden servir como antecedentes, pero no siempre reemplazan un contrato firmado con cláusulas ordenadas. Si existen modificaciones posteriores, deben incorporarse mediante una adenda o un documento que identifique qué parte del acuerdo se cambia y desde cuándo.

La conservación de comprobantes bancarios, recibos, correos y mensajes puede resultar decisiva ante una disputa. Sin embargo, la existencia de una conversación no garantiza por sí sola que todas sus expresiones tengan el mismo alcance que una cláusula contractual. La interpretación dependerá del contenido completo, de la conducta de las partes y de las normas aplicables.

Cláusulas claras para reducir reclamos en alquileres urbanos

La libertad de contratación permite adaptar el alquiler a las necesidades de cada relación, pero no elimina la responsabilidad de informar, negociar y documentar. Para el inquilino, la prioridad es conocer con anticipación cuánto pagará, cómo variará el canon y qué costo tendrá una salida anticipada. Para el propietario, resulta central contar con mecanismos verificables de cobro, garantías adecuadas y reglas precisas para la restitución.

Un contrato de alquiler completo no evita todos los conflictos, aunque reduce los espacios de interpretación y facilita demostrar qué acordaron las partes. En un mercado con fórmulas diversas, revisar la moneda, el ajuste, el plazo, la rescisión, el depósito y las garantías antes de firmar es una medida concreta de prevención jurídica.